El problema con esta pregunta es que está mal formulada.
Llevo 97 fix and flips a la fecha y la verdad es que con la experiencia entiendes que la ciudad no es lo que hace funcionar un deal.
Siempre, siempre son los números del proyecto. Asi que acá no vas a encontrar un ranking, todos quisiéramos uno para saber dónde ir, pero te voy a dar algo mejor…
Cómo debes pensar a la hora de decidir en qué ciudad invertir y dónde poner tu dinero en tu próxima inversión inmobiliaria.
Empieza por tu ciudad, mi territorio de dominio: Connecticut
¿Cómo reconoces a un inversionista de un gurú vende humo? Al gurú lo escucharás hablando de cómo invierte en los cuatro estados del noreste. Yo no.
Mi experiencia está en Connecticut, este año estoy empezando a expandir mis operaciones a otros estados recién. Así que no te voy a hablar de cosas que no sé, pero lo que sí sé es la experiencia que llevo en mis 15 años invirtiendo en Connecticut.
Hoy encuentro más oportunidades en New London County y en las afueras de Hartford y Middlesex County. No porque tengan más demanda, sino porque tienen menos competencia entre inversionistas. Connecticut es un mercado cada vez más difícil y competitivo.
Tres ejemplos reales. La Lejana (Willington): la financié directamente con el dueño, no llevé dinero al cierre y salí con $18,000 en el bolsillo por un crédito del séptico. La vendí en $390,000. La Piscinita un proyecto en (Meriden): la compré fuera del mercado, sin competir con otros inversionistas por la misma propiedad publicada y la vendí en $380,000. La Rápida (Manchester): la compré, arreglé y vendí en un mes, de $180,000 a $227,000. El mejor retorno por tiempo invertido de todos mis deals este año.
Ninguno de los tres prueba que “esa ciudad es buena.” Prueban que ese deal específico tenía los números correctos y que hay más de una forma de llegar a un buen fix and flip.
Tienes que adaptarte, a veces con financiamiento creativo, comprar fuera del mercado, o moverte más rápido que el resto. Esas son cosas que están en tu control como inversionista, independientemente de la ciudad en la que inviertas.
Una lección cara: Y otra vez no es la ciudad, sino la propiedad
Tu criterio de elección a la hora de invertir en un fix and flip o cualquier inversión es más importante que la ciudad. En este caso en particular, son la edad de la casa y el tipo de propiedad. Específicamente casas de 1920 o antes cuando abres una pared pensando que solo tienes que hacer arreglos cosméticos y encuentras electricidad de hace un siglo, plomería sin código y una estructura que necesita reparación profunda. El presupuesto se dispara obviamente.
Me pasó en Derby. Y me volvió a pasar, más fuerte, en “El Basurero,” un triplex en Norwich que compré en $100,000 esperando una renovación manejable y terminó en $225,000, más de un año después de lo planeado, por fundación, framing y permisos. Tuve que cambiar mi estrategia, porque si la vendía iba a pérdida, así que la refinancié y me la quedé para renta.
Eso es lo que haces como inversionista, a veces cambias el plan cuando el plan original deja de tener sentido.
Si estás en busca de tu primer proyecto para invertir, recuerda esto: una propiedad barata no es necesariamente una buena oportunidad.
El mito de “la mejor ciudad para invertir en Estados Unidos”
Si te guías por lo que dice la gente, vas a escuchar que Filadelfia es una mina de oro para flips. Pero en realidad es un mercado hipercompetitivo y el ARV cambia de calle en calle.
Para que la mayoría de esos deals funcionen, necesitas comprar por debajo de $70,000 cuando la mayoría de los dueños pide más de $100,000. Si los números no cierran, no hay negocio, así de sencillo. Acostúmbrate a utilizar una calculadora de inversiones antes de tomar cualquier decisión, si no tienes una, puedes utilizar la mía acá. Accede a mi calculadora de inversiones.
Mi consejo, para cualquier ciudad “de moda”, no inviertas donde todos dicen que inviertas, asegúrate de verificar por tu cuenta, visita a la ciudad, habla con realtors, verifica sitios web de estadística y criminalidad, hablar con los vecinos igual te puede dar mucha data.
Cómo defino en qué ciudad voy a invertir y no es el cap rate
Para un fix & flip, lo que importa es el margen entre el costo total (compra, renovación, financiamiento, impuestos, seguro, utilities, cierre, comisión, tiempo, imprevistos) y el ARV.
Con el tiempo desarrollas un instinto, después de 97 fix and flips es casi una segunda naturaleza y sabes dónde mirar. Los números no mienten, por eso confía en tu instinto para saber dónde mirar y en los números para invertir.
Otra buena práctica personal es que imagino cada deal en el peor escenario. Si la renovación me saliera más cara, más tiempo, ARV más bajo, qué pasaría?
Si el proyecto solo sale bien cuando todo sale perfecto, no es un buen deal. Esos son tus filtros, no el cap rate. Márgen real, en todos los escenarios.
Mi criterio de inversión aplica a Massachusetts, New Jersey, New York o cualquier estado del noreste.
Una vez más para mi no existe la mejor ciudad para invertir en el noreste de Estados Unidos. Lo que yo siempre busco es suficiente demanda para vender y suficiente margen para comprar, ambas cosas al mismo tiempo. Y esto se traduce en tres variables que debes revisar en cualquier estado del noreste.
Los impuestos cambian el margen: Nueva Jersey tiene la tasa efectiva más alta de la región (1.58%, cerca de $10,499 al año), Nueva York 1.23% (cerca de $7,732), Massachusetts 1.11% (cerca de $7,904 en promedio). Revísalos antes de poner tu oferta.
La presión de foreclosure te dice dónde hay propietarios motivados: Nueva Jersey lidera con 1 de cada 3,419 propiedades en foreclosure; Connecticut y Massachusetts tienen la menor presión de los cuatro estados, ahí, tu mejor fuente va a ser networking, no te fíes del todo en las listas. Y, como nota aparte, si vas a invertir en New Jersey, toma en cuenta que los precios de las casas son mucho más altos, así que asegúrate de tener un buen margen y una buena estrategia de cierre, sobre todo si estás financiando con terceros, porque el costo del financiamiento será alto debido al préstamo.
Y la edad de la propiedad importa igual en Springfield que en Norwich. Pregúntalo antes de enamorarte del precio de la casa. No vaya a ser que pienses que estás comprando un excelente deal y termines perdiendo dinero por no haber contemplado renovaciones ocultas que toda casa muy vieja tiene. Créeme, me ha pasado y no es agradable perder dinero cuando pensaste que ibas a sacar una gran utilidad.
Antes que vayas a buscar la mejor ciudad para invertir en el noreste de USA…
Quítate esa idea de la cabeza, no existe la mejor ciudad para invertir en Estados Unidos. Lo que sí existe es tener tu propio proceso de selección de casas donde invertir.
Aprender a correr los números siempre y cada vez más rápido, revisar los impuestos y los foreclosures del estado en donde estés. Primero domina tu ciudad y luego puedes pasar a expandir tus operaciones a otras áreas
El margen inversionista, enamórate del margen que te da un proyecto de inversión, no de la ciudad. Y desde el principio, más aún si estás empezando a hacer tus primeros deals, sé un inversionista conservador. Mira qué pasaría si las cosas no salen como las esperabas, prepárate para lo peor, esperando siempre lo mejor. Una vez más, acá te dejo mi calculadora para fix and flips, que te ayudará con esto e incluso te da escenarios favorables y malos.
Sé lo difícil que empezar a invertir en Estados Unidos siendo inmigrante, hay muchas preguntas y dudas y desinformación. Por eso creo que hacerlo en una comunidad donde te rodees de otros inversionistas latinos más experimentados y gente que está en el mismo camino que tú te ayudará a avanzar más rápido y con más seguridad.
Yo tengo una comunidad donde ya he ayudado a +57 personas todos latinas a hacer su primer fix and flip en Estados Unidos. Ahí adentro tengo todos los recursos y profesionales que necesitas para empezar correctamente en el negocio de las inversiones inmobiliarias siendo inmigrante.
Si te gustaría ser parte, te invito a ver qué es lo que dice la gente que está dentro y qué es lo que estamos logrando dentro, se llama TRIBU PURA VIDA.
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Bendiciones y PURA VIDA 🤙🏻